購物中心行業(yè)市場到底多大?消費基礎(chǔ)設(shè)施包含購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場等項目，我們看到當(dāng)下的百貨商場 與購物中心的邊界正在逐漸淡化，因此我們參考大眾點評和贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，以百貨商場+購 物中心為泛購物中心(后續(xù)簡稱購物中心)，并從供需兩側(cè)構(gòu)建另類數(shù)據(jù)指標(biāo)。

購物中心運營行業(yè)有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務(wù)、會展等設(shè)施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比。購物中心運營行業(yè)在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。那么，未來國內(nèi)購物中心運營行業(yè)市場前景及現(xiàn)狀如何?

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預(yù)測研究報告》分析顯示

【資料圖】

購物中心運營行業(yè)分析

消費基礎(chǔ)設(shè)施納入 C-REITs 試點，購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場可發(fā)行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs) 常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確指出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新 消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場 等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs”。參考美、日、 新加坡等地 REITs 市場，中國或?qū)⒂瓉沓|市值消費基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市場。

我國購物中心增速過一倍，一線城市購物中心紛紛上馬，二、三線城市也不甘落后，各地購物中心如雨后春筍。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，購物中心建設(shè)這五年間二線城市購物中心開始進(jìn)入快速發(fā)展期，入市占比是一線城市的2倍，進(jìn)入二線城市購物中心占比超過70%。

購物中心運營市場除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

數(shù)據(jù)顯示，目前，最新擬開業(yè)時間的購物中心約1200家。而歷年全國購物中心年開業(yè)率基本在55%上下，但因疫情延遲的項目今年開業(yè)概率理應(yīng)大于歷年開業(yè)率，所以在疫情穩(wěn)定前提下，購物中心運營至少能開出700家，新增體量約6000萬平方米。

隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關(guān)注的焦點。

為了吸引年輕人，很多購物中心運營企業(yè)都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，購物中心運營行業(yè)在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現(xiàn)體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。

全國開業(yè)購物中心為157個(體量≥2萬平方米)，總體量為1322.19萬平方米。從已開業(yè)項目的開業(yè)時間來看，基本集中在受疫情影響較小的幾個月，社會活動逐漸恢復(fù)后，開業(yè)購物中心運營行業(yè)數(shù)量和體量呈現(xiàn)增長狀態(tài)，9月數(shù)量和體量均達(dá)到前三季度最高。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國商場計劃開業(yè)數(shù)量超過1000座。其中華東是重點區(qū)域，開業(yè)數(shù)量達(dá)347座，占全國34.22%，購物中心運營行業(yè)規(guī)模在5-10萬平方的商場依舊是主力。從計劃開業(yè)的城市分布上看，一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業(yè)設(shè)施完善和拿地成本高，計劃新開數(shù)量開始放緩。

購物中心是實體商業(yè)的主體力量，能最大程度反映實體商業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。受全國消費意愿影響，全國購物中心空置率略高于2018年，達(dá)到9.6%。2020年由于受新冠肺炎疫情影響，實體零售商業(yè)已受震蕩，品牌閉店潮暗涌，購物中心空置率風(fēng)險持續(xù)高位，租金收入下行壓力明顯。購物中心運營行業(yè)消費對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)突出，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。

人均購物中心商業(yè)面積已接近日本水平，據(jù)贏商網(wǎng)、中國統(tǒng)計局地數(shù)據(jù)，中國人均購 物中心商業(yè)面積于 2022 年末達(dá) 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西蘭、英國水平， 超過德國同期水平，根據(jù)贏商網(wǎng)顯示的將于 2023 年開業(yè)的各購物中心商業(yè)面積，結(jié)合全 國人口數(shù)量，我們計算得中國人均購物中心商業(yè)面積將于 2023 年末達(dá) 0.47 平方米/人。據(jù) 國際購物中心協(xié)會及澳大利亞購物中心協(xié)會數(shù)據(jù)，國外重點國家中，美國、澳大利亞人均 購物中心商業(yè)面積較高，分別達(dá) 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西蘭等地人均 購物中心商業(yè)面積相對較低，分別為 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

購物中心運營行業(yè)市場前景分析

購物中心是連接多種消費場景與消費群體的綜合性平臺業(yè)態(tài)，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會定義 購物中心為：“由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃， 在一個相對固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一運營。”。我們認(rèn)為，對于購物中心的經(jīng)營來說， 最為核心的是其面向的消費者社群和其自身的商管能力。購物中心所針對的消費者群體的 消費能力和消費意愿是未來購物中心發(fā)展的基石，而消費意愿隨著消費能力的提升會發(fā)生 消費方向的變化。購物中心自身的商管能力包括其招商、運營兩方面，其中招商決定了其 所提供的業(yè)態(tài)能否更好地滿足對應(yīng)消費者群體的消費方向，而運營則是決定了購物中心能 否吸引更多的客流、能否提升從客流向銷售額的轉(zhuǎn)化比例。

購物中心具備一定的標(biāo)準(zhǔn)性，一線、準(zhǔn)一線、二線、三線城市購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)的布 局比例相對接近。截至 2023 年 3 月末，上述全國 280 個地級市擁有的 7373 個購物中心 中，零售、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)隨城市能級的提升而呈現(xiàn)占比的差異化，零售業(yè)占比隨城 市能級的提升而逐漸下降，一線城市內(nèi)的零售業(yè)占比為 41.5%，較四線城市下降 3.4 個百 分點;而休閑娛樂業(yè)態(tài)隨城市能級的提升而逐漸提升，一線城市的休閑娛樂業(yè)占比為 9.2%， 較四線城市提升了 1.1 ppts。

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